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Una breve guida se non sei cittadino Svizzero e vuoi aquistare di un immobile

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I cittadini provenienti da Paesi UE/AELS (Spazio economico europeo e Associazione europea di libero scambio) che risiedono stabilmente in Svizzera godono degli stessi diritti immobiliari dei cittadini svizzeri. Questo significa che possono acquistare qualsiasi tipo di immobile – case primarie, seconde case, terreni edificabili o proprietà commerciali – senza necessità di autorizzazioni speciali. La condizione fondamentale è possedere un valido permesso di soggiorno (tipicamente permesso B per residenti temporanei o permesso C per residenti permanenti). Non esistono limitazioni quantitative né restrizioni geografiche, permettendo loro di investire liberamente in tutto il territorio nazionale.

I cittadini del Regno Unito rappresentano un caso particolare dopo l’uscita dall’UE. Coloro che beneficiano dell’accordo sui diritti acquisiti (Withdrawal Agreement) mantengono la parità di trattamento con i cittadini UE/AELS, potendo acquistare immobili senza ostacoli. Per chi invece non rientra in questa categoria (nuovi residenti dopo il 2020), si applicano le stesse restrizioni previste per i cittadini extracomunitari. In caso di dubbi sullo status, è fondamentale consultare preventivamente le autorità cantonali competenti per verificare la necessità di autorizzazioni.

I cittadini provenienti da Paesi terzi (es. Stati Uniti, Cina, Russia) residenti in Svizzera con permesso B incontrano restrizioni differenziate: mentre possono acquistare senza ostacoli la propria abitazione principale (a condizione di risiedervi personalmente e non affittarla), necessitano invece di autorizzazione per seconde case, appartamenti vacanza o unità in residence alberghieri. Chi possiede il permesso C (residenza permanente) viene completamente equiparato ai cittadini svizzeri. Particolarmente stringente è la regola per i terreni edificabili, che impone l’inizio dei lavori entro 12 mesi dall’acquisto.

I lavoratori frontalieri provenienti da Paesi UE/AELS godono di un regime speciale: possono acquistare una seconda casa nella regione di confine dove lavorano, purché questa non venga affittata durante il periodo di frontalierato. Questa concessione si applica anche ai frontalieri britannici che beneficiano dei diritti acquisiti. Tuttavia, la proprietà deve essere utilizzata personalmente e non può diventare fonte di reddito locativo finché mantengono lo status di frontalieri. Al termine dell’attività lavorativa in Svizzera, le normali restrizioni per non residenti tornano ad applicarsi.

Per gli investitori stranieri senza residenza in Svizzera, le possibilità di acquisto sono fortemente limitate dalla Lex Koller. L’unica opzione praticabile riguarda le case di vacanza in cantoni turistici (come Vallese o Ticino), soggette però a rigorosi contingenti numerici (1.500 l’anno a livello nazionale) e a limiti dimensionali (200 m² abitabili). Parallelamente, possono liberamente acquistare immobili commerciali (hotel, uffici, negozi). Ogni richiesta deve essere approvata dalle autorità cantonali, che valutano caso per caso i legami del richiedente con la zona e la destinazione d’uso della proprietà.

La Lex Koller

La Lex Koller (o LAFE, Legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero) è una normativa introdotta nel 1961 e rivista nel 1997 per regolamentare l’acquisto di immobili in Svizzera da parte di stranieri. Nata per prevenire la speculazione edilizia e proteggere il mercato immobiliare locale, la legge stabilisce restrizioni differenziate in base alla nazionalità, al permesso di soggiorno e alla tipologia di immobile. In particolare, mira a limitare l’acquisto di abitazioni residenziali da parte di non residenti, mentre favorisce gli investimenti in immobili commerciali o turistici, considerati benefici per l’economia. La sua applicazione è demandata ai cantoni, che interpretano le direttive federali con margini di discrezionalità, specialmente per quanto riguarda le autorizzazioni e i contingenti annuali.


Condizioni Speciali per le Case di Vacanza

Gli stranieri non residenti possono acquistare case di vacanza solo in zone turistiche riconosciute e nei cantoni che aderiscono a questa deroga (es. Vallese, Ticino, Grigioni). Le condizioni sono stringenti:

Superfici massime: 200 m² abitabili e 1.000 m² di terreno.

Divieto di affitto permanente: L’immobile può essere affittato solo a breve termine (es. stagionalmente), mentre le abitazioni secondarie (non vacanza) non possono essere locate in alcun caso.

Contingenti cantonali: La Svizzera stabilisce un limite nazionale di 1.500 case di vacanza vendibili annualmente a stranieri, ripartito tra i cantoni (es. Vallese ha 330 autorizzazioni/anno, altri solo 20).

Vincolo di utilizzo: L’acquirente deve dimostrare un legame significativo con la zona (es. frequenti soggiorni pregressi), e non può possedere più di una proprietà di questo tipo in tutta la Svizzera.


Il Processo di Autorizzazione

Per ottenere il via libera all’acquisto, gli stranieri soggetti a Lex Koller devono seguire un iter complesso:

Richiesta all’autorità cantonale: Va presentata prima della compravendita, corredata da documentazione che dimostri la destinazione d’uso e i legami con il territorio (es. dichiarazioni fiscali, prove di soggiorni precedenti).

Valutazione cantone per cantone: Ogni autorità applica criteri propri. Ad esempio, il Ticino richiede spesso una dichiarazione di non destinazione a residenza principale, mentre i Grigioni verificano la congruità con lo sviluppo turistico locale.

Tempi e validità: L’approvazione può richiedere fino a 6 mesi. Se concessa, l’autorizzazione è valida per 3 anni, entro i quali l’acquisto deve essere perfezionato.

Ricorsi: In caso di diniego, è possibile fare ricorso, ma le chances di successo sono basse senza nuovi elementi probatori.


Esempio: Un cittadino statunitense vuole comprare un chalet a Crans-Montana (VS). Dovrà:

Verificare la disponibilità del contingente annuale nel Vallese.

Dimostrare di aver soggiornato più volte nella zona (es. ricevute di hotel).

Garantire che la superficie non superi i limiti e che l’immobile non diventi una residenza fissa.


Eccezioni: Alcuni cantoni come Ginevra e Zurigo non concedono mai autorizzazioni per case di vacanza a non residenti, altri (es. Uri) le rilasciano raramente per preservare il carattere locale, mentre in alcuni cantoni o località turistiche, come canton Ticino, o Saint Moritz (canton Grigioni) le autorizzazioni sono molto più facile da ottenere anche per cittadini extra UE